Bí quyết định giá bất động sản là gì? (Phần 1)

Luật Đất đai khó nhất là vấn đề tài chính đất đai và trong tài chính đất đai khó nhất là vấn đề định giá đất. Việc định giá đất là một trong những cách thức để Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
 

Lắng Law Cùng Kỳ Anh mời bạn tìm hiểu về nguyên tắc, căn cứ xác định giá đất cũng như phương pháp xác định giá đất được quy định trong Luật Đất Đai 2024. Phần 1 này chính là cơ sở để chúng ta ứng dụng vào thực tế (nội dung này sẽ được trình bày ở Phần 2).

A. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT : Khoản 1 Điều 158 Luật Đất Đai 2024

1. Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
2. Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
3. Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
4. Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
5. Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
    

B. CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ ĐẤT: Khoản 2 Điều 158 Luật Đất Đai 2024

1. Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
2. Thời hạn sử dụng đất; (Trừ trường hợp đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền).
3. Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
4. Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
5. Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Luật Đất đai 2024 quy định Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh ban hành, Hội đồng nhân dân cấp Tỉnh phê duyệt và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, công bố hằng năm. Việc xây dựng bảng giá đất căn cứ vào các thông tin đầu vào hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất.

C. THÔNG TIN ĐẦU VÀO ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT BAO GỒM: Khoản 3 Điều 158 Luật Đất Đai 2024

1. Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;
2. Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
3. Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát;
4. Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

Mặt khác, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Do đó, với sự thay đổi trong cách thức ban hành bảng giá đất, địa phương có thể xác định mức giá phù hợp với giá đất thị trường; đảm bảo tính cập nhật thường xuyên. Qua đó, đảm bảo cơ sở để áp dụng bảng giá đất nhằm xác định nghĩa vụ nộp thuế của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cũng như tránh thất thoát từ khoản thu nghĩa vụ nộp thuế.

D. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT: Khoản 5 Điều 158 Luật Đất Đai 2024

CÙNG PHÂN TÍCH CỤ THỂ VỀ 4 PHƯƠNG PHÁP ĐƯỢC QUY ĐỊNH TRONG LUẬT: (XEM HÌNH MINH HOẠ)

Câu chuyện thực tế: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch được thực hiện khá phổ biển trên thị trường. Thực tế cho thấy, nhiều giao dịch được các bên kê khai giá ảo để nhằm mục đích trốn tránh trách nhiệm đóng thuế. Bởi thu nhập tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá dất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định .

Do đó, các bên trong giao dịch chuyển nhượng thường lập hợp đồng giả tạo với mức giá thấp hơn giá thực tế giao dịch để che giấu giá trị thực của hợp đồng. Dẫn đến khó khăn cho Nhà nước trong việc xác định giá đất thị trường, và quản lý thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Kết luận, liệu Luật Đất Đai 2024 với nhiều điểm mới tiến bộ có giải quyết được tình trạng mua bán 2 giá như trên? Và ứng dụng những phương pháp cũng như những kiến thức trên vào bài toán thẩm định giá bất động sản như thế nào để giúp chủ nhà và khách hàng đi đến quyết định giao dịch? Cùng đón đọc phần 2 ở kỳ tiếp theo của Lắng Law Cùng Kỳ Anh nhé!

Tài liệu tham khảo:

• Luật đất đai 2024
• Định Giá BĐS - Tại Sao Nhà Đầu Tư Cần Quan Tâm? - REFI
• Những điểm mới của LĐĐ về giao dịch dân sự liên quan đến BĐS - Ths Phạm Thị Minh Trang.
• Giáo trình Luật Đất Đai Đại học Luật TP Hồ Chí Minh.