Làm sao xác định giá đất để không bị hớ?

CÓ NHỮNG LOẠI GIÁ ĐẤT NÀO VÀ VỚI MỖI LOẠI GIÁ ĐẤT ĐÓ THÌ ÁP DỤNG TRONG NHỮNG TRƯỜNG HỢP NÀO?
 

Bất kỳ ai khi tham gia giao dịch bất động sản, dù ở phía bên bán hay bên mua, thời khắc đưa ra quyết định, đều đối mặt với một nỗi hoài nghi: MÌNH CÓ BỊ HỚ KHÔNG? (Mình có bán rẻ không nhỉ?/Tôi có bị mua đắt không ta?)

Nếu ở cương vị môi giới, bạn có bao giờ bị túng lúng khi chủ nhà và khách hàng đặt câu hỏi: Giá đất đường này là bao nhiêu vậy em?

Là bao nhiêu ta? Trả lời khách thế nào cho đúng đây? Nếu nói ra một con số cụ thể, nhỡ khách và chủ bị neo vào đó rồi làm sao để thuyết phục họ tăng hay giảm giá trong quá trình đàm phán?

Nếu bạn muốn giải quyết tình huống trên hoặc đi tìm câu trả lời thuyết phục để lần tới tự tin tư vấn cho chủ và khách thì cùng Lắng Law Cùng Kỳ Anh kỳ này tìm hiểu về Giá Đất và Cách để xác định Giá Đất nhé!

Trước tiên, hãy cùng nắm rõ khái niệm về giá đất qua Điều 3 Luật Đất Đai 2024:
 

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. (khoản 19 Điều 3 LĐĐ);

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định. (khoản 20 Điều 3 LĐĐ).

Có thể hiểu giá đất là khoản tiền xác định tương ứng phải trả, để có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể, trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Tiếp theo, chúng ta cùng phân loại giá đất. Xét từ góc độ nguồn hình thành giá đất, nó được chia thành 2 loại: Giá đất nhà nước và Giá đất thị trường. Dưới đây mình sẽ phân tích từng loại giá đất cụ thể và các trường hợp tương ứng dùng các loại giá đất đó để áp dụng trong thực tế.

BẢNG GIÁ ĐẤT - Được quy định tại Điều 159 LĐĐ 2024:

• Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
• Bảng giá đất lần đầu được công bố và thực hiện từ ngày 01/01/2026. Hằng năm điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung để áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định
   

Bảng giá đất được áp dụng cho 11 trường hợp sau đây: (lưu ý những trường hợp in đậm)

1. Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
2. Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
3. Tính thuế sử dụng đất;
4. Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
5. Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
6. Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
7. Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
8. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
9. Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
10. Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
11. Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
     

GIÁ ĐẤT CỤ THỂ - Được quy định tại Điều 160 LĐĐ 2024:

Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể:

a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm giúp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.

Giá đất cụ thể được áp dụng cho 6 trường hợp sau đây: (lưu ý những trường hợp in đậm)

1. Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
2. Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
3. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;
4. Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật này;
5. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;
6. Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
    

GIÁ HÌNH THÀNH DO ĐẤU GIÁ QSDĐ

• Bán đấu giá (còn gọi là phát mại) tài sản là hình thức bán công khai, để những người mua lần lượt trả giá, ai trả giá cao nhất so với giá khởi điểm mà người bán đặt thì được mua.
• Bán đấu giá có 2 loại: bán đấu giá tự nguyện (được tiến hành theo ý muốn của người sở hữu tài sản) và bán đấu giá bắt buộc (được tiến hành khi người sở hữu tài sản bị phá sản hay vỡ nợ,...)
   

Áp dụng trong hai trường hợp sau:

Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước tiến hành các hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, được hiểu là: trong trường hợp có nhiều đối tượng cùng có nhu cầu sử dụng một diện tích đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất cho người nào trả giá tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cao nhất cho Nhà nước. Cụ thể xem quy định tại Điều 125 LĐĐ 2024.

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất còn được áp dụng để thực hiện nghĩa vụ tài sản của người sử dụng đất, hay nói cách khác, nó còn được hiểu như 1 biện pháp để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ.

GIÁ THOẢ THUẬN TRONG CÁC GIAO DỊCH QSDĐ:

Khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất (phần vốn là giá trị quyền sử dụng đất được tính vào trong tổng giá trị vốn chuyển nhượng của doanh nghiệp) thì giá đất do họ thoả thuận với những người có liên quan. Giá đất được hình thành trong những trường hợp này được gọi là giá thoả thuận trong các giao dịch quyền sử dụng đất.

ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 VỀ GIÁ ĐẤT

Ngoài việc bỏ khung giá đất, ban hành Bảng giá đất mới từ 01/01/2026, Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Và Điều 247 quy định "trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất" . Như vậy, nghĩa vụ nộp thuế được xác định dựa trên giá đất nhà nước . Nên các bên không có lý do gì để duy trì tình trạng "mua bán hai giá". Đây cũng là một cách thức để nhà nước tăng cường hiệu quả trong việc định giá đất phù hợp với giá đất thị trường.

Đồng thời, Luật Đất đai 2024 quy định Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, công bố hằng năm. Việc xây dựng bảng giá đất căn cứ vào các thông tin đầu vào hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất.

Giải quyết tình huống đầu bài: Giá đất là một khái niệm vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lý. Có rất nhiều yếu tố khác nhau chi phối đến giá đất. Khi chủ nhà hoặc khách hàng hỏi bạn giá đất là bao nhiêu, bạn có thể hỏi ngược lại:

• Đối với chủ nhà: yêu cầu gửi thông tin chi tiết về tài sản (không cụ thể thì cụ không thể), thiết lập một cuộc hẹn để khảo sát, gặp chủ, tiến hành thẩm định giá và quan trọng nhất nắm được động lực bán của chủ nhà.
• Đối với khách hàng: Vì mỗi đoạn đường sẽ có những mức giá khác nhau, không biết anh chị đang quan tâm tới vị trí nào?
   

Bài toán tiếp theo, làm sao để thẩm định giá? Dựa vào nguyên tắc hay phương pháp nào để giúp chủ bán và khách mua tìm được một mức giá bán hợp lý nhất? Cùng chờ đón bài viết tiếp theo nhé!

Tài liệu tham khảo:

- Luật đất đai 2024
- Những điểm mới của LĐĐ về giao dịch dân sự liên quan đến BĐS - Ths Phạm Thị Minh Trang.
- Giáo trình Luật Đất Đai Đại học Luật TP Hồ Chí Minh.